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旧楼加装电梯:“出资”和“流程”同样重要-广日电梯

发布时间:2015-06-10  点击:2837

旧楼加装图片

   近期,广州“旧楼加装电梯”又受热议,事缘广州市不动产研究会公布了《既有住宅加装电梯出资分摊方案研究报告》,提出两种分摊出资方案,供加装电梯的住户参考。

    应该说,广州市不动产研究会的这份报告是“打开门来做研究”的成果,在自身团队实际调查研究分析的基础上,还与社会各界广泛交流,吸纳了既有住宅加装电梯的“广州声音”。

     在大量的调研访谈中,作为调研方的我们发现,旧楼加装电梯,“方便出行”的目标非常明确。389份有效问卷中共有349份就“加装目的”进行了完整表达,其中92.8%的住户加装电梯单纯以方便出行为目的,这说明,对民众而言,加装电梯的“使用需求”远高于“经济投资需求”。加装电梯或会令楼宇整体增值,但“方便出行”才是最重要的目的。

     在加装电梯的操作中,“如何出资分摊”与“如何补偿低层住户”,这两者哪个更重要?我们认为,补偿并非都存在。补偿是基于实际侵权而存在的,但并不是每栋楼宇在加装电梯的过程中都对低层有实质性侵害,具体需要结合实际情况进行损害评估,“一楼一策”提出出资分摊和损害补偿方案。一开始就提补偿,容易导致高低楼层形成对立,不利于加装事项推进。当然,若低层住户确实受损,就应实事求是予以补偿。
    基于实际调研,我们在研究报告中提出了两套可供参考的出资方案,希望能够借鉴成功案例,结合楼层、房屋类型给予一定的出资指引。总体思路是,以出资分摊方案为主,考虑实际确有损害情况,再给出补偿参考系数,主次分明,协调引导,有利于处理实际不同情况。
   在调研中还发现,如何出资与补偿固然重要,但加装方案的制订和审批流程优化更是基础。47.0%的住户认为,现有的审批流程复杂。要完整地跑完流程需经过规划局、公安部门等多个单位,短则数月,长则数十月。目前,不少楼宇加装电梯“难产”,其中,加装方案难以制订和审批流程复杂是重要原因,因此,在这些前期工作不能完善解决的基础上,就开始谈补偿没有实际意义。
    如何推进加装电梯,我们认为,应积极引入第三方专业性组织参与。调研数据显示,62.1%的住户希望在协商及代办流程有第三方可以介入,参与调解及代理。第三方专业性组织需具有基建、规划、消防、法律等领域的专业工作人员,能够对实际电梯加装给予专业性的指导建议和协商斡旋。引入第三方专业性组织,可避免政府过早介入,有效解决业主间直接沟通低效、方案缺乏专业意见、政府部门疲于应付信访等问题,减轻业主过多依赖行政体系的痼疾。/
    当然,在社区邻里建立互谅共商机制也十分重要。截至2013年底,全市有加装电梯需求的住宅达5万多栋。这无疑是一项有着极大现实需求的民生工程,需要政府、相关主体单位以及住户多方投入和提供一定补助。
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