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2021年加装电梯新法规正式实施

作者:广日电梯中心 更新时间:2021-01-03 14:04:54

新规图2021年加装电梯新法规正式实施

       在机场、车站、城市轨道交通、会展中心、商场、宾馆等公共场合,自动扶梯和自动人行道得到了广泛的应用,已经成为客流运输系统中的重要组成部分,每天都有上亿人使用。
从2021年1月1日起,《中华人民共和国民法典》开始实施。
       依照《中华人民共和国立法法》第八十八条之规定,法律的效力高于行政法规、地方性法规和规章。在既有住宅加装电梯管理办法中有关业主表决比例的规定,如与《中华人民共和国民法通则》第二百七十八条不一致的,自2021年1月1日起,既有住宅加装电梯的业主表决比例应当按照《中华人民共和国民法通则》第二百七十八条的规定执行,即业主申请加装电梯,应当由具有三分之二以上专有部分和具有三分之二以上人数的业主参加,并且应当得到具有三分之二以上专有部分和具有三分之二以上人数的业主的同意。
       在既有住宅增设电梯,的确是一项惠及百姓、深受欢迎的“民生工程”,多数居民站在全局的高度,按照“有利生产、方便生活、团结协作、公平合理”的民法精神,支持配合,使包括老旧小区在内的许多既有住宅楼单元都安装了电梯,告别了“爬楼难”,极大地方便了出行,让老百姓得到了“上下”的幸福。
        但是,全国既有住宅加装电梯工程却呈现出进展不一、效果差异等不同状态,究其原因,主要是政策扶持、法律适用、入户技术、安全保障、协调推进等方面存在的问题,需要系统地思考和解决。
策略支持
我国在既有住宅加装电梯方面的总体方针和宗旨是“服务老龄化社会,鼓励加装电梯”。
     国务院将2018年既有住宅加装电梯列入政府工作报告。今年7月,住房和城乡建设部相关负责人在国务院新闻办公室举行的政策吹风会上,鼓励各地根据实际情况增加电梯数量。各省、自治区、直辖市及部分市县分别制定了既有住宅加装电梯的指导意见或具体实施办法,明确了相关政策和要求,规范了审批程序和配套监管服务。
     但在实际推进过程中,少数地方政府支持力度不够,主导力量不强,审批程序繁琐,导致居民对加装电梯的诉求难以协调,加装电梯的成功率较低。对多层住宅加装电梯遇到的新情况、新问题,缺乏有效的解决办法,出台的具体实施细则不具体,一知半解,不切实际,可操作性差。
适用法律
      到了某些地方,既有住宅加装电梯就实行“一票否决”,居民意见分歧成了最大的障碍。特别是在一楼的住户,由于担心电梯有噪音,影响通风采光,存在安全隐患,房价下跌等各种原因,对加装电梯持否定态度,有些人甚至强烈反对或设置阻隔,导致一些已建成的多层建筑不能加装电梯。
     现有住宅加装电梯涉及邻里关系的处理时,应尽可能使所有业主达成共识,协调利益,和谐推进,使加装电梯这一民生工程真正成为惠及民生、增进居民幸福感的大事,成为惠民、和谐、共赢的工程。
     自然,少数住户持否定态度甚至反对,在法律上并不一定会影响到既有住宅加装电梯工程的推进。
如果符合物权法第76条规定的“两层2/3”条件,在《民法典》生效实施前,就可以对电梯工程进行报建、施工。财产法第76 (1)条第(6)项规定,对建筑物及其附属设施的改建、重建,必须得到拥有该建筑物总面积三分之二以上业主并拥有该建筑物总数三分之二以上业主同意。现有住宅增加电梯显然属于“改建、重建建筑物及其附属设施”的范畴,需要2/3以上业主同意。
就拿一套六层住宅来说,一个单元12户,只有楼房的1200平米,只要达到楼房的800平米业主和8户业主同意就可以了。
     《民法》将于2021年1月1日开始生效,该法降低了在既有住宅中增加电梯这种“改建、重建建筑物及其附属设施”的业主投票同意的门槛。
又以六层既有住宅一单元12户专有部分建筑总面积1200平米为例,在获得专有部分建筑面积800平米业主和8户业主参加表决的基础上,只要达到参加表决的“专有部分建筑面积800平米业主的3/4 (600平米)和8户业主的3/4 (6户)的同意”,就符合规定的比例。
    从《民法典》第278条和《物权法》第76条的上述对比中,不难看出,《民法典》生效实施后,根据《物权法》第76条的规定,与800平米和8平米业主(“2/3”)相比,参与表决的专有部分建筑面积减少为600平米和6平米(“1/2”)。
      根据《民法典》“总则编”和“物权编”的相关规定,各级政府、相关机构和法院应积极作为,不能任少数人“任性”,阻碍加装电梯这一民心工程的顺利推进,更不能因少数人“不同意”,就让少数人“上上下下”的美梦成空。
     对于不支持合作的少数家庭,多数意愿家庭应尽最大努力做好说服劝导工作,实在不能协调时,可向社区或政府职能部门反映,由社区或政府职能部门调解或申请有关机构调解,力求取得全体业主的同意。反对并设阻加装电梯的业主多数有同意加装电梯的意愿,可向法院提起诉讼,请求法院判决支持加装电梯,排除妨碍,按楼层比例分摊费用。如果判决不能自动履行,可以申请人民法院执行。
     根据一些电梯安装顺利的惯例,一楼的住户可以不要求分摊任何费用,而其他楼层的住户,如果暂时不参加,则可以暂时不发放电梯乘坐证,允许他们以后补交费用后再使用电梯。
对于少数业主以所谓影响通风、采光、安全隐患、房价下跌等各种理由要求停止使用电梯的,人民法院应当进行调解,或者驳回其诉讼请求。

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